BUDOWA Z7

NAJWAŻNIEJSZE PARAMETRY DZIAŁKI, CZYLI PIERWSZY RZUT GAŁKĄ NA UPATRZONY KAWAŁEK ZIEMI

Rozstajemy się po wstępnych oględzinach i czekamy na wgląd w dokumenty, w których posiadaniu jest właścicielka. W tym samym dniu dostajemy na maila wstępną mapę obrazującą naniesienie kanalizacji i nr KW, żeby zajrzeć do ksiąg elektronicznych. Oglądamy dokumenty, wszystko wydaje się OK. Jesteśmy na tak. Dajemy sygnał zwrotny, że podtrzymujemy decyzję, a więc teraz Sprzedająca musi zawnioskować w urzędach o resztę dokumentów potrzebnych do podpisania aktu notarialnego. Jest tego sporo, a na niektóre czeka się nawet dwa tygodnie. Tego nie przeskoczymy, więc uzbrajamy się w cierpliwość. Cecha konieczna do wyćwiczenia, szczególnie jak planujesz budowę metodą gospodarczą. Zachęcam do jej praktykowania. Czekamy, ale nadal myślimy o długiej drodze dojazdowej  i infrastrukturze wodno-kanalizacyjnej. Trochę ten temat nie daje nam spokoju, bo okazuje się, że w drodze jest sieć wod-kan, ale nie została jeszcze formalnie przekazana do Zakładu Infrastruktury Miejskiej (ZIM), więc na ten moment nie można podpisać umowy z zakładem w kwestii dostarczenia wody.

PRZEGLĄD PARAMETRÓW DZIAŁKI

Podzielimy się z Wami zdobytą przez nas wiedzą, mam nadzieję, że pozwoli Wam to podjąć mądre decyzję i uchronić przed problemami technicznymi i administracyjnymi, które mogą pojawić się po nierozważnym zakupie działki. 

KSZTAŁT DZIAŁKI I DOSTĘP DO DROGI

Nasz kształt i droga dojazdowa: jest zbliżony do kwadratu widoczny, metraż 943 m2, wymiary na zdjęciu niżej.

Do naszej działki prowadzą dwie przytulone do siebie drogi dojazdowe – aż 212 m długości. My jesteśmy na końcu. Mamy udział w drodze dojazdowej, współwłasność.

Kształt działki:

Działki o niestandardowym kształcie są trudne do zagospodarowania. Pamiętaj, że kształt działki może znacząco wpłynąć na wybór projektu, w przypadku wąskich działek wybór projektów jest ograniczony. Wg obowiązujących przepisów z domem musisz się odsunąć od granicy o 3 m ze ścianą bez okien i 4 m ze ścianą z oknami. W przypadku działek mniejszych niż 16 m szerokości odległość od granicy ze ścianą bez okien można zmniejszyć do 1,5 m. Są sytuacje kiedy można się przybliżyć do granicy, ale muszą być spełnione dodatkowe warunki. Zachęcam do zgłębieniu tematu jeśli zainteresowany jesteś  wąską działką. Oczywiście cena działki może być przez to atrakcyjniejsza, ale inwestor powinien znać ograniczenia.

Droga dojazdowa:

Sprawdź dostęp do drogi, pamiętaj, że na działce budowlanej bez uregulowanej prawem drogi dojazdowej, żaden urząd nie pozwoli ci postawić domu. Najlepiej, żeby droga nie przechodziła przez cudzą posesję. Oczywiście są dopuszczalne i takie przypadki, wtedy ustala się służebność, ale koniecznie i bezwzględnie musi być to uregulowane aktem notarialnym. Dlatego najlepiej jakbyś jednak był właścicielem, tudzież współwłaścicielem drogi dojazdowej.  A wierzcie mi, sytuacje są różne i zapewnienia słowne niech nie będą postawą do podejmowania decyzji o zakupie. Taka sprawa musi być bezwzględnie wyjaśniona i doprecyzowana. Chyba że jesteś tak bogaty, że dolecisz na działkę helikopterem, a do tego przepłacisz urzędników, żeby postawić dom na działce bez dostępu do drogi. Wtedy tak, nie zwracaj na to w ogóle uwagi.

 200 metrów drogi dojazdowej to czasem pikuś!

TOPOGRAFIA, ZALESIENIE I HISTORIA

Nasza działka: nasza działka jest płaska, niezalesiona, była przez wiele lat działką rolną. Teren objęty  jest szkodami górniczymi - obszar jest zakwalifikowany jest do II kategorii szkód górniczych, co oczywiście przełoży się na koszty budowy (dodatkowe wzmocnienia fundamentów i wzmocniona konstrukcyjna o dodatkowe zbrojenie i używanie np. betonu o większej wytrzymałości).  Oczywiście procedura jest taka, że gromadzisz dokumentację na nadprogramowe koszty związane z dodatkowym wzmocnieniem budynku i przedstawiasz je kopalni, która wydobywa surowiec na danym terenie. Kopalnia na ustalonych warunkach zwraca koszty poniesionej inwestycji. Dość duży obszar na Śląsku jest objęty takimi szkodami, więc nie ma co dyskredytować działki z tego powodu, ale warto mieć tego świadomość.

Topografia - inne aspekty: teren może być osuwiskowy, albo może być po prostu pochyły, co może

skutkować koniecznością niwelacji terenu lub podpiwniczenia co generuje dodatkowe koszty, może

to być nawet 1/3 kosztów inwestycji.

Ważnym też jest to, czy działka nie znajduje się na: terenach zalewowych, osuwiskach, terenach

zasypowych. Oczywiście wszyscy zapomnieliśmy już o powodzi z 97 r., szczególnie, że przez ostatnich parę lat borykamy się raczej z suszą, ale pamiętajmy o tym, że niektóre tereny położone
bardzo blisko rzek mogą być terenami zalewowymi i warto się zainteresować, czy na danym terenie
są wykonane odpowiednie prace melioracyjne.

Domek na skarpie! Kusząca perspektywa?

Zadrzewienie: natura jest przepiękna, drzewka też, ale gdybyś chciał kupić las, to z pewnością kupiłbyś las po cenie lasu. Zwróć więc uwagą na to jakie drzewa i w którym miejscu porastają Twoją działkę, czy nie będą kolidować z postawieniem domu. Jeśli sytuacja jest w miarę uporządkowana, to nie musimy się niczym przejmować, jeśli natomiast wiemy, że bez wycinki nie uda się postawić domu, zalecałabym wizytę w urzędzie, albo rozmowę z leśnikiem. Wycięcie niektórych drzew wymaga zasadzeń zastępczych. Wiemy, że drzewka owocowe można wyciąć raczej bez problemu, ale drzewka nie-owocowe już mogą spowodować pewne trudności.

Historia:

Historia. Co za bzdury napiszesz? No ale przecież widzisz, że na działce są fundamenty starego budynku, albo jakiś zbiornik, ale nie pomyślisz, że usunięcie tego może wymagać dodatkowych pozwoleń, a już na pewno generuje koszty. A może to być jakiś zabytkowy bunkier i ni cholery nie pozwolą Ci tego ruszyć. Kto wie, kto wie. Lepiej dmuchać na zimne. A może było tam wysypisko śmieci, lub cmentarz – uuuu, ja bym już studni nie kopała w takim miejscu.

Zawsze są więc dwie strony medalu: działka, która kiedyś była rolna może dać Ci fajnej jakości warzywa, natomiast zarośnięty teren byłej sadzawki może dać Ci po kieszeni kiedy podniesie koszt budowy fundamentów. Warto więc zadać takie pytanie.

STRONY ŚWIATA

Nasze umiejscowienie w stosunku do stron świata: mamy wjazd od strony północnego-zachodu.
Nieźle, a nawet dobrze.

To istotne, bo salon powinien być doświetlany naturalnym światłem, szczególnie zimą, co przełoży
się realnie na oszczędność związaną z ogrzewaniem domu. Ogólne zalecenia są więc takie, aby wjazd
był od strony północnej, ewentualnie od wschodu lub południa. Ogród najlepiej sprawdzi się od

południowej lub ewentualnie zachodniej. Dla przyszłych miłośników własnych upraw od razu

podpowiem, że grządki warzywniaka powinny być ułożone na linii północ-południe. Najważniejsze

jest jednak to, żebyś będąc na działce spróbował ustawić wszystko w wyobraźni i dzięki temu

przestrzennie wyobrazić sobie jakie masz w ogóle możliwości.

A tak przy okazji. Czy wiesz co to jest azymut?

OTOCZENIE

Istotna kwestia, warto porozglądać się dookoła i pojeździć po okolicy. To bardzo ważne, bo możesz

się zdziwić jakie cuda spotkasz „za rogiem”. Byliśmy kiedyś na działce, gdzie niedaleko rolnik
hodował krowy. Gdyby nie to, że przyjechaliśmy tam drugi raz i poczuliśmy te wiejskie klimaty, być
może zdecydowalibyśmy się ją  kupić. Dobrze, że coś nas podkusiło, żeby podjechać tam po raz
drugi. Może ktoś lubi tak ekstremalnie wiejskie klimaty, ale - macie gwarantowane 
- przy pewnych warunkach pogodowych okna nie otworzysz bez odruchu wymiotnego.

Nasza infrastruktura: podstawowe udogodnienia: szkoła podstawowa: 1,5 km; sklep do 500 m;
przystanek i duże skrzyżowanie: 1 km drogą, ale w linii prostej 300 m - nie da się przejść na przełaj,
a odgłosy są – akurat taki bilans nam się trafił; apteka 2 km. 
Inne udogodnienia: centrum handlowe 7 km, basen: 4,5 km; kino: 7 km. Odległość do dziadków: 3
km, odległość do obecnego miejsca zamieszkania – ważne na etapie budowy: 3 km, w związku z tym
odległość do obecnego miejsca pracy: praktycznie bez zmian.

Jak wspomniałam wyżej działka jest dość blisko dużego skrzyżowania, ale znajdujemy się na

przedmieściach miasta, więc liczymy się z tym faktem, że nie będzie całkiem cicho. Czekając na

dokumenty przyjechaliśmy tam w kilkakrotnie o różnych porach dnia, w tygodniu i w weekend. 

Jest to dla na sprawa akceptowalna. Posadzimy też tuje co dodatkowo wyciszy odgłosy dobiegające

z dość ruchliwej ulicy. Akurat znamy te tereny, ale gdyby działka leżała w obszarze gdzie rzadko

się zapuszczamy, najprawdopodobniej chciałabym pokonać trasę do najbardziej uczęszczanych

przeze mnie miejsc w godzinach szczytu, żeby wiedzieć czy dojazd do pracy będzie uciążliwy i nie

przyczyni się do powstania niechcianych wrzodów żołądka.

W końcu jest czas na uczenie się języków obcych, bo mam 5 km do pracy, a dojazd zajmuje mi 1,5 godziny!

Podsumowując w temacie sondowania otoczenia:

A. odległości głównych dróg, autostrad, lotniska torów kolejowych,  – z jednej strony chcemy, żebY działka była dobrze skomunikowana z miastem, z drugiej może nam przeszkadzać hałas startujących samochodów czy szum tysięcy aut przejeżdżających codziennie mocno uczęszczaną trasą.

B. punktów użyteczności publicznej, szkoły podstawowej jeśli mamy dzieci, przystanku, żeby się dostać do centrum w przypadku awarii samochodu, sklepów i innych punktów mających dla nas znaczenie.

C. bliskość uciążliwych usług takich jak: tartak, wysypisko śmieci, oczyszczalnia, ubojnia, hodowla zwierząt – może nam porządnie uprzykrzyć życie. Nie bądź burakiem. Nie kupuj ziemi koło przejazdu kolejowego, a potem nie pisz skarg na przejeżdżające pociągi. Nie bądź burakiem, który kupuje nieruchomość w bezpośrednim sąsiedztwie dyskontu, a potem pisze skargi na głośno pracujący wentylator w nocy.

D.  odległość od rzek, jezior – mamy pasy ochronne, mogą to być też tereny potencjalnie zalewowe

E. odległość od słupów średniego i wysokiego napięcia – one determinują o ile musimy odsunąć się domem od osi linii napowietrznych. W przypadku małych działek może się okazać, że przestrzeń do zabudowy będzie uniemożliwiać postawienie budynku, albo mocno okroi nam możliwość zabudowy, a tym samym ograniczy wybór projektu.

  

SĄSIAD

Na koniec dodam: dobry sąsiad to prawdziwy skarb. Wiem, czasem trudno zweryfikować sąsiedztwo, ale jeśli tylko mamy okazję poznać sąsiadów, podpytać jak się mieszka w okolicy, to zróbmy to. Być może znamy kogoś, kto mieszka w okolicy i nam opowie, czy nie grasuje na dzielnicy jakiś staruszek-dziwak rzucający w ludzi zgniłymi ziemniakami, który będzie nam skutecznie utrudniał życie. Jeśli tylko możemy, korzystajmy ze sposobności, żeby się dowiedzieć kogo będziemy musieli tolerować przez kilka, kilkanaście, kilkadziesiąt następnych lat naszego życia.

***

Się wydłużyło, rady, porady, ale czas kończyć. Pozostałe kwestie, które przerobiliśmy w kontekście zakupu działki, m.in. dotyczące mediów, przeznaczenia działki i ogólnie weryfikacji dokumentów poruszę przy następnej okazji, jeśli takowa nastąpi.